Hemos tomado datos de oferta de alquiler de las principales plataformas, con una muestra amplísima que cubre 2024 y los primeros meses de 2025, como el número de ofertas varía considerablemente entre poblaciones, utilizamos valores medianos, y con ello puede considerarse que los resultados de rentabilidad por alquiler son bastante fiables. Comparamos los alquileres ofertados con los precios medios de la vivienda para obtener la rentabilidad, con una muestra de las capitales de provincia y una ciudad por provincia, seleccionada por la mayor oferta publicada de vivienda en alquiler. También incorporamos ocho municipios turísticos que no estén incluidos entre los anteriores, a partir de la información que proporciona el “Atlas de contribución municipal del turismo”. El orden en la tabla es decreciente por rentabilidad.
Tabla. Rentabilidad por alquiler y precio de la vivienda en Andalucía
Las ideas que surgen de esta información son. Primero, hay que tener en cuenta que una rentabilidad similar en dos poblaciones puede conseguirse con alquileres muy diferentes, pero que guardan una misma proporción con el precio de la vivienda, es el caso de Sevilla y Córdoba, con sólo dos décimas de diferencia en rentabilidad, pero un alquiler medio en Sevilla de 1.149 euros mensuales para una vivienda de 90 metros cuadrados, con un precio medio de 2.221 euros por metro cuadrado. Con esos mismos metros, esa rentabilidad en el entorno del 7% se obtiene en Córdoba con un alquiler de sólo 792 euros mensuales, teniendo en cuenta que el precio medio de la vivienda es de 1.487 euros por metro cuadrado. Hay ciudades donde alquileres relativamente bajos son muy rentables, como Jaén, con un 7,7%, que se obtiene de un alquiler medio de 674 euros mensuales; mientras que en Cádiz, un alquiler de 1.070 euros mensuales proporciona sólo un 4,9%, debido al elevado precio de la vivienda. Aun así, en Málaga pese a ser el precio de la vivienda más caro, tiene alquileres relativamente más elevados, de 1.362 euros mensuales, con una rentabilidad superior a Granada y Cádiz, aunque inferior a las otras cinco capitales andaluzas.
Segundo, cuando tomamos ciudades que no son capitales, con el mayor número de ofertas de alquiler, lo primero que se observa son las elevadas rentabilidades, consecuencia de que los alquileres no son bajos, y los precios relativos de las viviendas sí son más bajos que en la capital. Tomando siempre un ejemplo de una vivienda de 90 metros cuadrados, en Dos Hermanas para un alquiler medio de 898 euros mensuales, la rentabilidad es del 7,8%, mientras que en Sevilla con un alquiler de 1.194 euros, la rentabilidad es casi un punto porcentual menos, el 6,9%.
En tercer lugar, seleccionamos algunos municipios turísticos costeros, más pequeños y distintos a los anteriores, y para el alquiler a largo plazo, encontramos rentabilidades inferiores a los otros dos grupos considerados. Por encima y hasta el 6% están Chiclana, Torremolinos y Estepona; algo inferiores, pero con más del 5%, Benalmádena, Mijas, y Fuengirola; y por debajo del 5%, Nerja y Conil. Conocer las razones de estas diferencias precisaría un análisis más pormenorizado, pero puede sugerirse que son poblaciones donde el precio de la vivienda es muy elevado respecto al alquiler a largo plazo que se está dispuesto a pagar; y también, que la competencia del alquiler de corta duración tiene aquí un efecto en el mercado de alquileres.
En el gráfico se recogen estas tres categorías: segunda ciudad, capitales y turístico de costa, destacando que, aunque con excepciones, las rentabilidades se agrupan de más a menos en este orden (eje de la izquierda). Hemos dibujado una línea con los precios medios de la vivienda (eje de la derecha), y a simple vista se reconoce una cierta relación negativa entre rentabilidad y precio medio de la vivienda, lo que resume la idea principal que hemos venido exponiendo.
En corto
Vivienda
Aedas Home finaliza su décima promoción en Granada con 60 viviendas de 2 a 4 dormitorios, terrazas y servicios diversos, entre ellos coworking; se mencionan los materiales utilizados y la eficiencia energética y climática en la construcción; con éstas ya son 800 las viviendas promovidas en la ciudad por la compañía. Sierra Blanca Estates desarrolla 370 viviendas asequibles en Málaga y Marbella, en tres proyectos, utilizando suelo rehabilitado en Málaga; estas iniciativas se dan en colaboración con administraciones públicas, y dentro de la política de responsabilidad social de la empresa. Vía Ágora invierte en Sevilla 340 millones en suelo, con lo que llega a 195.500 metros cuadrados en el ámbito de Santa Bárbara, que le permitirá construir 1.600 viviendas, dedicando además suelo a equipamientos públicos y superficies comerciales. Domus RS vendió en 2024 1.518 viviendas, de las cuales 705 en Córdoba y Sevilla; tiene una cartera inmobiliaria de 1.700 millones y 77 promociones en comercialización, de las cuales 15 terminadas. En Sevilla, la Real Federación Andaluza de Fútbol continúa con el proyecto junto con la promotora SUBA de la Ciudad del Fútbol Andaluz, donde junto a los 20.000 metros cuadrados de uso deportivo, van 28.000 para residencial y comercial. Las compañías GS y GAT invierten 85 millones en 165 viviendas de lujo en Zahara de los Atunes (Cádiz), en una parcela de 14.000 metros cuadrados, siendo el precio medio de 550.000 euros, alrededor de 4.000 euros por metro cuadrado; tienen una alta calificación energética.
Financiación Inmobiliaria Privada
Civisland, plataforma de financiación inmobiliaria con pequeños inversores lanza en el primer semestre del año 26 proyectos por importe de 62,5 millones, con lo que llega a los 200 millones financiados, destacando en Andalucía, Málaga y Sevilla; la rentabilidad media es alrededor del 11%, para un período de 14,5 meses, y destacan que ya han devuelto el capital en 50 de los proyectos realizados hasta ahora. Por su parte, la plataforma Urbanitae ha conseguido ya 426 millones en financiación, que han dedicado a 5.900 viviendas en toda España, de las que 2.977 están en Andalucía, siendo especialmente relevante el proyecto Green Village de 344 viviendas asequibles, en las que han participado 1.679 inversores con un total de 5 millones. La Inmobiliaria Marbella Socimi, con sede en Málaga entra en bolsa en uno de los mercados de BME, con un valor de salida de 20 millones; es una empresa familiar dedicada a la promoción venta y alquiler residencial. La consultora CBRE calcula que la inversión en el inmobiliario en España en el primer semestre ha sido de 7.300 millones, el 61% en Madrid y Barcelona, siendo el capital nacional un 58%, con un papel importante de las Socimi; por sectores, residencial, comercio y hoteles están cada uno en el entorno del 23% del total, oficinas en el 15%, industrial y logística 7,5% y hospitales 5%.
Financiación Pública
Beka y Avintia gestionarán 500 millones, de los que 92 son del grupo ICO, para construir vivienda asequible en régimen de alquiler, y el proyecto se inscribe en el programe europeo Invest EU dentro del cual el ICO puede financiar hasta 4.000 millones.; las dos compañías tienen experiencia en la gestión de fondos públicos y privados, tanto en el agroindustrial como en vivienda asequible. El Banco Europeo de Inversiones que preside Nadia Calviño selecciona y financia con 410 millones a Arcano y Buenavista Infrastructure para construir vivienda asequible, contando con el Fondo de Resiliencia Autonómica. También en el ámbito de financiación mediante aportación de activos, el gobierno transfiere a SEPES activos de SAREB provenientes de la reestructuración bancaria de 2008, que serán gestionados por la nueva empresa estatal de vivienda; son 40.000 viviendas y 2.400 suelos para construir 55.000 viviendas en alquiler; hay un amplio detalle de criterios de ubicación, tamaño del municipio, superficie de la vivienda, precios, y número mínimo de viviendas en la promoción. También se movilizan terrenos del Ministerio de Defensa, para cuya adquisición la nueva empresa estatal cuenta con 593 millones.
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-
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