Comparando datos de 2019 con 2024, tenemos una buena perspectiva de cómo ha evolucionado este tema. Vemos un incremento general de la compra por extranjeros en todas las provincias andaluzas, con una media de crecimiento para Andalucía del 27% entre los dos años que comparamos, no muy diferente de lo que ha supuesto en la media española; este incremento se acelera recientemente y con el último dato disponible las compraventas por extranjeros crecen en Andalucía un 10%, sólo en un año. Este fuerte crecimiento es relevante porque el 19% de las compras en España por extranjeros se dan en Andalucía, siendo el peso medio de las compras por extranjeros el 17,4% de todas las compras de vivienda en nuestra comunidad, con ligera tendencia al alza, pues en 2019 eran el 16%.
| Evolución de la venta de viviendas a extranjeros
Por provincias, en Málaga las compras por extranjeros son el 38% del total de la compraventa de vivienda en la provincia, aumentando desde el 34% hace cinco años; le sigue Almería con el 25%, Granada, 11%, Huelva 10,6%, y Cádiz, 8,4%; la presencia de extranjeros es menor en Jaén, 5%, Sevilla, 4% y Córdoba 3,7%. La disparidad muestra una fuerte concentración de compras en áreas de costa; sin embargo, los crecimientos más fuertes desde 2019 se dan en Córdoba, 48%, Jaén, 46% y Huelva, 42%. Estas tasas no deben confundirnos, pues parten de unas compras por extranjeros muy reducidas, y las tres provincias siguen teniendo una participación baja de extranjeros en el mercado de vivienda. De todas formas, indican una tendencia a comprar por extranjeros fuera de las zonas más habituales, que es interesante seguir.
|Transacciones de extranjeros sobre total de operaciones
por Provincias
En otros trabajos hemos constatado que hay una diferencia sustancial en el tipo de comprador, con una correlación entre el mayor precio medio que se paga y la renta del país de procedencia; así, compradores de Estados Unidos, Suecia, y Alemania pagan precios más elevados que los de Gran Bretaña, por ejemplo, y estos más que los compradores de Rumanía y Marruecos.
Compradores de países de mayor renta pagan de media un 75% más que los compradores nacionales, mientras que los de países de renta baja se aproximan a lo que pagan los nacionales.
Una distinción importante es entre compradores residentes o no residentes, que están en torno al 58% y 42%, respectivamente, del total de extranjeros; en Andalucía del grupo de no residentes, el más importante es el de Gran Bretaña, seguido de Países Bajos, con 18% y 11% del total de extranjeros no residentes. Y en el grupo de residentes, tenemos primero Marruecos, con el 19%, seguido de Gran Bretaña, 13%. Aunque los compradores extranjeros vienen de numerosos países, y la composición cambia, la presencia de Gran Bretaña sigue siendo significativa. Hay que tener en cuenta, además, que actualmente hay casi 3.000.000 de extranjeros dados de alta en Seguridad Social, de los que 400.000 en Andalucía, lo que sin duda se traduce en una demanda de vivienda.
En estos análisis se empieza a considerar el fenómeno de los llamados “nómadas digitales”, que tiene incidencia en algunas zonas de Andalucía, y de los que se calcula que puede haber en España unos 60.000, residentes o no, trabajando en el Levante y Sur, Valencia y Málaga, principalmente. Su influencia en el mercado de vivienda es dispar, pues algunos son permanentes, con más de 7 años de media y otros con estancias temporales entre 9 y 12 meses.
Sería necesario disponer de datos sistemáticos que permitan establecer una relación entre una demanda de vivienda que puede llegar a ser relativamente significativa en algunas localidades, y la presión sobre los precios, lo que sin duda complementaría el conocimiento de lo que suponen los extranjeros en nuestro mercado de vivienda.
En corto
Las negociaciones entre Aedas y Neinor
Aedas Home continúa creciendo en el área metropolitana de Sevilla y promociona 107 viviendas en Entrenúcleos, Dos Hermanas, Sevilla, de 2 a 4 dormitorios y precios a partir de 199.000 euros incluyendo garaje y trastero; las viviendas se distribuyen en tres torres, y cuentan con espacios comunes amplios. Neinor Homes vende cinco paquetes de vivienda en alquiler por 50 millones, parte de las cuales están en Sevilla y Málaga, como desinversión para generar liquidez, aunque continúan con esta actividad de construir para alquilar, con 670 viviendas en promoción. Es noticia la posibilidad de venta de Aedas por el fondo Castlelake, que tiene mayoría en esta sociedad, a Neinor; la caída de valoración de Aedas (y subida de Nerinor) muestra el aprecio de los accionistas por Aedas, que acaba de anunciar cifras espectaculares de negocio, como la entrega en un año (a marzo) de 5.211 viviendas, de las que más de 2.000 son de alquiler asequible, además tiene en cartera 3.740 viviendas y un banco de suelo para más de 20.000.
Vivienda
La constructora andaluza Jarquil hace balance de 40 años de actividad en los que ha entregado 25.000 viviendas en Andalucía, trabajando con empresas de referencia en el sector y administraciones públicas. Actualmente tiene un proyecto en Granada de 500 viviendas de las que 317 son protegidas, 400 en Sevilla, en seis proyectos, en dos en Almería con 146 viviendas, y ocho en Málaga de 350 viviendas principalmente en la provincia. Kronos Home invierte 100 millones en dos promociones de 104 y 106 viviendas en Torremolinos y Mijas, en Málaga, viviendas de 2 y 3 dormitorios y que cuenta con amplias y diversas zonas comunes. El ICO financia a Lagoon Living con 59,3 millones para la construcción de 530 viviendas para alquiler en Málaga; Lagoon es la gestora de inversión inmobiliaria especializada en viviendas de alquiler asequible, que en este caso se fijan a partir de 600 euros,y con este impulso se busca fortalecer la vivienda de alquiler social que en cinco años ha pasado de representar el 2,5% al 3,5% del parque de vivienda en España.
Otros temas del inmobiliario
El subsector de oficinas flexibles está cogiendo fuerza en las grandes ciudades, aunque el 86% de los 6.120 puestos de trabajo que hay en la actualidad están en Barcelona y Madrid, Sevilla y Málaga destacan en este mercado; en un año Málaga ha aumentado 174 y Sevilla 120, con lo que suman 1.290 y 1.860 puestos de trabajo, respectivamente, con un grado de ocupación del 90% en Málaga y 81% en Sevilla. La empresa Bilba desarrolla tecnologías y procesos que permiten la industrialización en la construcción con un convenio con la Universidad de Málaga, tecnología para la que acaba de aprobarse el programa estatal PERTE, con una dotación de 1.300 millones; Bilba tiene un proyecto en Sierra Castril Sevilla, y otro en Fuengirola, Málaga, ambos de viviendas protegidas, y un tercero de viviendas de lujo, también en Málaga. La plataforma de financiación Civislend ha desarrollado 16 proyectos en Málaga por importe de 25,8 millones, y una rentabilidad media del 10,5% en 15 meses; el importe mínimo de la inversión en esta plataforma es de 250 euros y la media 3.300, ganando confianza entre los inversores a medida que se finalizan proyectos y se reembolsa, coincidiendo con el momento de auge del mercado. La Federación de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz, que agrupa 320 empresas, ha elegido como presidente a Manuel Ávila presidente de Asprica, que releva a Emilio Corbacho tras 10 años al frente de la Federación.
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-
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