El mercado de vivienda se ha mostrado durante estos años de crisis relativamente rígido en cuanto a los precios, en España de media, los precios subieron entre 1996 y 2004 un máximo de un 203 %, pero desde entonces han caído sólo un 29 %.
Este hecho, aunque con diferencias territoriales obvias, puede considerarse que tiene carácter general. Es, pues, un mercado donde el ajuste de la burbuja se ha dado principalmente por un menor número de operaciones de compraventa, de manera que éstas se reducían fortísimamente y de inmediato, mientras que los precios caían poco a poco.
En la tabla vemos cómo en 2004 se venden en España más de 800.000 viviendas, de las cuales un 65% eran de segunda mano, lo que indica un fuerte movimiento especulativo. Sin embargo, en 2008 ya hay más venta de vivienda nueva que de usada, y ello por dos motivos: la caída de transacciones en el mercado, donde el volumen total cae a unas 500.000 viviendas; y la inercia de viviendas iniciadas que se van terminando y sobre las que existían compromisos de compra. Los datos que recogemos en la tabla muestran como la vivienda nueva está en mínimos en 2015, con sólo 42.000 viviendas, respecto a las casi 300.000 que se habían vendido en 2008. La recuperación de las ventas se da claramente por la vivienda usada, que en 2015 supone casi el 90% del total. Los datos del primer trimestre de este año 2016 señalan un comportamiento similar al de 2015, pero con más viviendas usadas vendidas en estos tres meses, y prácticamente igual de vivienda nueva, que están prácticamente estancadas.
En Andalucía se reproduce el patrón de comportamiento que hay para la media española, aunque en 2004 el 17% de todas las viviendas del territorio nacional se vendían en Andalucía, y actualmente es el 19%, lo que da una idea de la importancia de nuestro mercado. Sin embargo, la cuestión de la vivienda usada y nueva es similar; en 2015 se vendieron en Andalucía 8.238 viviendas nuevas frente a 64.620 usadas. Los datos del primer trimestre de este año, con 1.657 nuevas y 17.000 usadas, amplían todavía más las diferencias entre ambos mercados de compraventa. Por provincias se aprecian diferencias notables; el 33% de todas las transacciones de viviendas que se dan en Andalucía en el período analizado de 2016 son en la provincia de Málaga, que es un porcentaje similar al que supusieron las ventas totales en Málaga respecto a Andalucía en 2015 (34,6 %).
Es interesante también la lectura del gráfico, donde se ve la evolución por trimestres. Aunque parezca una obviedad, hay que tener en cuenta que la venta del activo inmobiliario, por sus características, no puede crecer indefinidamente por encima de otras variables relevantes como la población, el empleo y la renta. Las cifras que aparecen aquí son transacciones trimestrales que se van acumulando, dando lugar a un volumen muy elevado de operaciones en muy pocos años. Es llamativo cómo la fuerte demanda, pese a que los precios iban en aumento, genera también una oferta y las ventas de vivienda nueva crecen trimestre a trimestre, sobrepasando en 2007 a las de vivienda usada. La estabilidad que se da entre 2009 y 2012 de la vivienda usada, con un claro despegue desde 2013, no se ve en la vivienda nueva, que se mantiene a niveles de actividad muy bajos. La conclusión más clara que podemos sacar de estos datos es que en Andalucía, aunque hay mercados provinciales muy diferentes, la reducción de precios propicia las transacciones de vivienda usada, pero la demanda de vivienda nueva es débil a los precios actuales.
Las socimis tienen mucho futuro en España
Desde que aparecieron en España las primeras sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) hemos destacado la importancia de las mismas. Aunque su actividad no se desarrolla por el momento de manera principal en el mercado de vivienda, sino en otros activos inmobiliarios, son sin duda un elemento de dinamización del mercado de vivienda usada y nueva, y de rehabilitación. Recogemos la noticia de que Merlin Properties ha integrado a Metrovacesa, dando lugar al mayor grupo inmobiliario español. Metrovacesa se ha valorado en 1.673 millones de euros, de los cuales 441 millones en vivienda, y sus accionistas se harán con el 22% del capital de Merlin, y el 46% de Testa, filial también de Merlin, que es la parte que se dedica a vivienda. Pese a las vicisitudes actuales de las bolsas, las socimis son sociedades con futuro, pues están exentas del impuesto de sociedades, y tienen a cambio la obligación de repartir el 80% de sus beneficios en forma de dividendo.
La Sareb cede a la Junta de Andalucía 400 viviendas en alquiler
La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) cede durante cuatro años a la Junta de Andalucía 400 viviendas para alquilarlas. La Consejería de Fomento y Vivienda establecerá los alquileres de manera que no superen el 30% de ingresos de la unidad familiar que los contrate. La Junta deberá abonar a Sareb una cantidad mensual para que ésta pague los gastos de seguro, comunidad e impuestos de los inmuebles; los gastos habituales de un arrendador, como son mantenimiento y reparaciones, correrán también a cargo de la Junta.
