Sólo el 18% de las transacciones en España tienen a un ciudadano de otro país como comprador, sea residente o no. En Andalucía es mayor.
Las transacciones por parte de extranjeros crean expectativas sobre la recuperación del mercado de vivienda. Son, desde luego, cifras importantes, aunque representa sólo una parte relativamente reducida del volumen de compraventas, que sigue dependiendo fundamentalmente de la demanda interna. Podemos decir que actualmente a los extranjeros, residentes y no residentes, se debe aproximadamente el 18 por ciento de las viviendas que se venden en España, porcentaje que es algo más alto en Andalucía.
El máximo de ventas se produce en 2007 en Andalucía, donde continúa la tendencia de ventas de vivienda, que ya se había frenado el año anterior para la media de España. El proceso de caída no se recupera hasta 2014, después de que en 2013 lo hiciera ya la media española. En el gráfico se observa cómo la caída para España es muy pronunciada, mientras que en Andalucía se mantiene relativamente estable, tanto en la caída como en la recuperación.
En la tabla recogemos las transacciones por parte de residentes y no residentes, aunque en Andalucía el 89 por ciento de las compras son por residentes, mientras que los no residentes suponen sólo el 11 por ciento. Esto no siempre ha sido así, pues en 2006, por ejemplo, las compras por no residentes llegaron a ser algo más del 30 por ciento del total de compras por extranjeros. Destacan considerablemente los datos de la provincia de Málaga, que es aproximadamente el 70 por ciento de todas las viviendas que se venden a extranjeros; le siguen, aunque a mucha distancia, Almería, Cádiz, Granada, Sevilla, Huelva, Jaén y Córdoba. La concentración del mercado no es nueva, y puede observarse en la serie desde hace muchos años. Las implicaciones de tener un mercado tan limitado espacialmente en una comunidad autónoma tan extensa como Andalucía, nos lleva a considerar por una parte la importancia del mismo, y por otra, que el efecto de medidas de política de apoyo a este segmento del mercado tendrán un efecto muy localizado.
Una cuestión a la que se le presta últimamente atención es al mercado británico, al ser los compradores ingleses los más activos; las circunstancias de la salida de Gran Bretaña de la zona euro y la evolución del cambio de la libra respecto al euro, son dos temas relacionados que influirán en el mercado de vivienda. Entre 2003 y 2008, con 0,70 libras se compraba un euro, y esa fortaleza de la libra propició la adquisición de inmuebles en Andalucía. Entre 2009 y 2013, baja a 0,80/0,90 por euro, y se comentó que era una de las causas por las que se retraía la compra de vivienda, en uno de los momentos en que más falta hacía; en efecto, en Andalucía el tipo de cambio del euro –sustentado en la política del Banco Central Europeo- fue muy inconveniente en los años anteriores a la crisis, porque propició el “boom” inmobiliario, y posteriormente, al apreciarse, impidió el equilibrio del mercado. Desde 2014 la libra primero sube a 0,70 y luego baja en 2016 a 0,90 respecto al euro, por lo que hay una pérdida importante de poder adquisitivo; téngase en cuenta que pasar de 0,70 a 0,90 es una depreciación de la libra de un 30 por ciento. No cabe duda que si la libra se sitúa a niveles permanentemente depreciados respecto al euro, la reducción de precios que se ha producido en nuestro mercado inmobiliario no operará plenamente su efecto sobre la demanda de vivienda por extranjeros.
EN CORTO
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Una cuestión adicional al de la evolución del tipo de cambio de la libra es el atractivo que puede suponer para los ingleses, cuando se desvincule Gran Bretaña de la Unión Europea, tener nacionalidad de un estado miembro, a través de la compra de vivienda. En España esta compra por encima de 500.000 euros y 10 años de residencia dan derecho a la nacionalidad. Se abre, pues, una nueva posibilidad en un tema que hasta ahora no ha tenido en forma de ventas el interés –y discusiones- que suscitó en su día.
Las «socimi» deben tender a un dividendo regular
Actual es de interés para el mercado inmobiliario comparar el papel de los fondos de inversión inmobiliaria con el de las sociedades. El mercado inmobiliario es fundamentalmente ilíquido, y a principios del verano y ante las posibles repercusiones en el mercado inglés de la salida de la Unión Europea, se produjo una salida de partícipes de fondos, con lo que seis se quedaron sin liquidez y tuvieron que cerrar temporalmente –no admitir reembolsos- hasta que pudieran vender algunos activos. La situación se ha normalizado y cinco de esos fondos ya operan con regularidad. En España los fondos nunca llegaron a despegar, aunque con lentitud sí lo están haciendo las sociedades cotizadas que invierten en activos inmobiliarios en renta. Sin embargo, la liquidez de estas sociedades en bolsa debe ser una realidad, tanto para cotizadas grandes como pequeñas, si se quiere que los inversores y ahorradores, españoles y extranjeros, confíen en esta forma de inversión inmobiliaria. Para ello tienen que pagar un dividendo lo más regular posible, estar bien capitalizadas, con las ampliaciones necesarias, y evitar el endeudamiento excesivo en que están incurriendo algunas de estas sociedades en España.