Los extranjeros de países de elevada renta compran en zonas de precios elevados, y los de países de baja renta en zonas de precios más bajos

Para España, cuando se quiere establecer una correlación entre precio de la vivienda en un mercado y la presión que sobre el mismo ejercen los compradores extranjeros, medido como porcentaje sobre el total de compras, no se observa una relación causa efecto significativa. Hay provincias y ciudades tanto con precios elevados como no muy altos, con fuerte presencia de extranjeros; y otras donde la presencia de extranjero es reducida y los precios son altos.

Si tomamos sólo las provincias donde los extranjeros suponen el 10% o más de las compras, entendiendo que esto ya es un porcentaje significativo que podría influir en el mercado, tenemos 14 provincias. Dejamos Barcelona porque se observa volatilidad en el tipo de comprador por país de procedencia. Trabajamos con datos recientes de 2023.

Separamos las provincias según si el extranjero comprador principal es de una economía de alta o de baja renta. En el gráfico con ejes de precios (vertical) y de porcentajes (horizontal) de extranjeros sobre el total de compraventas en la provincia, las provincias con compradores principales de países de baja renta están en rojo, y los de alta renta en azul. Vemos una agrupación de los rojos en la parte baja de la izquierda de precios más bajos, y de los azules en la parte superior derecha, con precios más altos.

De las provincias que tienen precios por encima de 1.500 euros por metro cuadrado están: Alicante, Girona, Baleares, Málaga, Las Palmas, Santa Cruz, y Tarragona. En estas siete provincias el comprador principal siempre es de un país de renta alta.

De las que tienen precios por debajo de 1.500 euros por metro cuadrado están: Almería, Castellón, Cuenca, Huesca, Lleida, Murcia, y Valencia. De estas siete provincias el comprador principal es de un país de baja renta, con la excepción de Murcia.

Así pues, como primera conclusión, de esta muestra de 14 provincias donde la presencia de extranjeros en el total de compraventa es significativa, hay una cierta relación entre el precio medio de la vivienda y el hecho de que el comprador extranjero principal proceda de un país de alta o baja renta.

Como segunda conclusión, si lo vemos desde una perspectiva de toma de decisiones no de correlación con precios, se puede argumentar que los extranjeros de países con más renta -generalmente no residentes en España- se inclinan a comprar en provincias atractivas donde los precios son altos; de hecho las siete provincias de precios altos son insulares y de costa, con buen clima y muy bien comunicadas.

Tercera conclusión, estas provincias tan atractivas tienen un porcentaje muy elevado de participación de los extranjeros en el mercado provincial de compraventa de vivienda. En algunos casos los precios muy elevados de Baleares o Málaga, pero también otras provincias, están reflejando la presión de compradores extranjeros de renta elevada.

Una cuarta conclusión sería que, de la misma manera, los extranjeros de países con rentas más bajas -generalmente residentes en España- compran en provincias donde viven, y donde los precios son relativamente más bajos.

En suma, aunque se trata de una aproximación muy limitada por la muestra que hemos tomado, a partir de nuestro gráfico se intuye que hay una tendencia de compradores de países de renta elevada a comprar en zonas donde los precios son relativamente altos. En algún caso influyen sin duda y tensionan fuertemente los precios locales, pero en otros se trata de que eligen zonas atractivas ya de por si con precios relativamente altos. La elección de los compradores procedentes de países de baja renta se corresponde con su lugar residencia, en provincias con precios medios relativamente más bajos.