Junio 2022
En nuestro Gráfico Euroval del mes nos planteamos cual es el riesgo ante una subida de tipos de interés por provincia, considerando el número de hipotecas vivas respecto a los hogares, y viendo mediante esta aproximación sencilla dónde hay una mayor proporción de familias hipotecadas.
El número de hogares se ha obtenido de las Encuesta Continua de Hogares del INE, y representa el total de hogares por provincia en 2020 (último año disponible). Se ha calculado la ratio entre el saldo vivo de hipotecas sobre viviendas a fecha febrero de 2022, sobre el número de hogares a fecha 2020, como un indicador de lo que pesan las viviendas con hipoteca sobre el colectivo de hogares.
La media nacional es del 11,4%, aunque a nivel provincial se observan diferencias significativas respecto de ese valor promedio.
Cómo se frena y cae el número de hipotecas vivas tras la crisis inmobiliaria
En la figura se observa la evolución nacional del saldo vivo de hipotecas, y cómo su crecimiento se detiene en 2012 y comienza a caer hasta 2017-2018. Por lo tanto, durante ese periodo se cancelaron más hipotecas de las que se constituyeron, lo que es razonable dado que el alto nivel de endeudamiento familiar de los años 2000 lleva a una progresiva reducción de la deuda. A partir de entonces comienza a crecer, pero a un ritmo mucho menor que el observado al comienzo de la serie. De hecho, el saldo de 2.250.000 hipotecas, máximo alcanzado en 2012 para la serie considerada, sigue estando por encima del actual, que es de 2.136.000. Un comportamiento y evolución similar se obtiene si en vez de número de hipotecas viéramos el saldo vivo de deuda hipotecaria.
Conclusiones
Además de la tendencia decreciente del número de hipotecas, que sólo repunta en tiempos recientes, las ideas principales que sacamos son:
1. Si nos centramos en la ratio a nivel provincial, las diferencias entre provincias son notables. El riesgo de subida de tipos puede afectar a Guadalajara, Álava, Girona y Gipuzkoa, con un número de hipotecas sobre hogares muy por encima de la media nacional. Pero también con más de 5 puntos sobre la media están Baleares, Huesca, Zaragoza, Lleida y Sevilla. Por comunidades autónomas, País Vasco e Islas Baleares concentran el mayor riesgo medido de esta forma, al ser relativamente elevado el número de hogares con deuda hipotecaria.
2. Otra lectura de los datos es que las provincias donde en el pasado hubo más actividad de compraventa de viviendas e hipotecas no son las que ahora tienen más hipotecas por hogar, por el motivo mencionado del desendeudamiento, mientras que lo contrario ocurre en aquellas provincias que tuvieron un endeudamiento relativamente reducido.
3. El riesgo es mayor o menor por comparación, pero de media es un riesgo relativo dado el contexto de tipos de interés que siguen siendo muy bajos.
Un análisis más ajustado exigiría relacionar el peso de la hipoteca con las rentas familiares, para ver la incidencia de la subida de tipos, y considerar la cuantía de las hipotecas, pero el propósito de esta nota es una primera aproximación a la probable incidencia espacial de la subida de tipos.
Algunas ideas actuales sobre tipos de interés
Vivimos un momento de expectativa ante la subida del tipo a que se referencian las hipotecas a tipos variables (en España el Euribor 1 año, o índice que sustituye al Euribor), aunque el efecto de la subida del tipo de interés no se da para todas las hipotecas a tipo variable a la vez, sino en el momento en que se renueva el tipo anual, por lo que el efecto va siendo escalonado. El Euribor a 1 año a finales de 1990 estaba en el 7%, y durante la década de los años 2000 en el 5%; baja a 1,2% en junio de 2012, y desde 2015 estaba en negativo; sólo recientemente vuelve a ser positivo en el entorno del 0,3%, por lo que con esta perspectiva puede decirse que continuamos con tipos que son históricamente muy bajos. También es reducida en España la cuota media hipotecaria mensual, inferior a 600 euros, para un préstamo hipotecario medio de 141.000 euros.
Últimamente las hipotecas a tipo fijo superaban a las variables, 63% se constituían a tipos fijos, 15% una mezcla de fijo y variable, y 22% variables, pero la vida media de una hipoteca es muy larga (24,5 años) y hay que contar con que afectará a hipotecas constituidas cuando el tipo variable era casi el 100% hace diez años y 73% hace cinco. La incertidumbre de tipos variables, que es la preferencia actual de las entidades bancarias, afectará temporalmente a la constitución de nuevas hipotecas.