Resulta de interés ver en perspectiva la evolución del precio de la vivienda, para ello hemos seleccionado cinco países y la media de los países del área del euro, y de la Organización de Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE), de donde tomamos datos homogéneos.

La subida y caída de precios en España fue excepcional

Para facilitar la visión de cada país y la comparación entre ellos partimos de un valor 100 en el primer trimestre del año 2000, de manera que en el llamativo caso de España, el precio medio de la vivienda se multiplica por 2,68 veces entre el año 2000 y 2007, muy por encima de cualquiera de los países seleccionados -una vivienda media de 100.000 euros pasaría en estos años a 268-000 euros-. Ese dato para la media del euro es 1,56 veces.
La magnitud de la posterior crisis de la vivienda española se aprecia en la brusca caída desde ese año 2007 hasta 2013, aunque se mantiene por encima del nivel medio de los países de la OCDE, pero no de los países europeos donde los movimientos son más moderados. En el último trimestre de 2013 los precios en España pese a la fuerte caída aún seguían multiplicados por 1,70 respecto al año 2000, subiendo desde entonces de manera que entre 2000 y la actualidad se multiplican por 2,42, aunque claro está, no llegan a los máximos históricos. Estos movimientos tan bruscos contrastan con la media del área del euro, donde los múltiplos son de 1,47 entre 2000 y 2013; y de 2,09 desde 2000 hasta la actualidad.

Las subidas desde 2013 son generalizadas

Por países destaca el fuerte crecimiento desde 2013 hasta ahora de los precios de la vivienda en Estados Unidos y Reino Unido. Francia, tras la subida casi generalizada de 2000 a 2008, tiene un período largo de estabilidad y de nuevo fuerte crecimiento reciente. Algo similar ocurre en Alemania en cuanto al tensionamiento actual de los precios, en un país caracterizado por un mercado de la vivienda secularmente estable.

 

Crecimiento reciente de los precios y perspectivas de estabilización

El fuerte crecimiento de los precios de la vivienda, cuando se constata que hay remedios para el control de la pandemia, coincide con el reforzamiento de la política de tipos de intereses bajos, abundante liquidez, aumento del ahorro familiar, mantenimiento de rentas y empleo por la política pública, y facilidades de crédito. Surge además una demanda de vivienda, donde es posible, con determinados atributos que se echaron de menos en los confinamientos. Esto explica también en España el continuo aumento de precio de la vivienda nueva, aunque la oferta es reducida (13% del total de transacciones), al tiempo que el mercado de transacciones de vivienda usada se fortalece y los precios suben de forma moderada.

La situación actual con elevada inflación de precios al consumo y reacción de los bancos centrales lleva a tipos de interés más elevados y reestructuración de los presupuestos familiares de inversión y consumo, de manera que tanto desde por la oferta de vivienda y sus costes, como desde la debilidad de la demanda, irá tomando forma una tendencia de estabilización de los precios de la vivienda.

Conclusiones

1. Vemos gráficamente cómo el mercado de la vivienda en distintos países sube entre el año 2000 y 2007, pero lo que ocurre en España es excepcional, tanto en las comparaciones con países concretos como con las medias de la zona del euro y de la OCDE. Entre el año 2000 y el máximo de 2007 en España se multiplica por 2,68 el precio de la vivienda, mientras que para la zona del euro es 1,56 veces.

2. La caída en España también fue especialmente fuerte, a partir de los máximos alcanzados, pero, aunque no se llega a esos máximos las subidas permanecen a niveles más elevados que la media de países que consideramos. Concretamente, tomando como referencia 100 en el primer trimestre de 2000, en el último de 2021, los precios se habrían multiplicado por 2,42 en España y sólo 2,09 en el área del euro.

3. Los fuertes movimientos de subida y bajada no favorecen al mercado de vivienda ni a la estabilidad económica. El mercado alemán, es un ejemplo de estabilidad de precios, aunque en los últimos años también participa de las subidas generalizadas que se observan en el gráfico.

4. La pandemia abre un paréntesis muy breve en el mercado de la vivienda, y pronto los precios suben de forma generalizada. Este fenómeno se apoya en el reforzamiento de una política monetaria que facilita el acceso al crédito barato, junto con el mantenimiento del empleo y la demanda de consumo por la política fiscal, pero la fuerte inflación va a revertir esta situación favorable para la vivienda, y los precios tenderán a estabilizarse, con correcciones que deberían ser más severas en los mercados donde más han subido recientemente los precios.