En la actual actividad inmobiliaria en España, el 90% de las transacciones se realizan sobre vivienda usada.
El Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2019, que este año llega a su decimoquinta edición recoge los precios absolutos más frecuentes para provincias, capitales de provincia y comunidades autónomas, junto al volumen de transacciones, variaciones de precios y vivienda nueva y usada, se muestra un aumento respecto al 2014 del 9% de media sobre el precio para todo tipo de vivienda libre.
A pesar de la recuperación, que se confirma en todos los indicadores clave, la actividad del sector inmobiliario español está supeditada a la segunda mano o vivienda usada, con un volumen de transacciones y precio medio cercanos a niveles del 2005; sin embargo en esos años las compraventas se repartían a partes iguales entre viviendas nuevas y usadas.
El informe analiza dos mercados muy diferenciados, de vivienda nueva y usada, con ajustes muy distintos.
La vivienda nueva sube en precios y transacciones entre 2004 y 2006; a partir de 2007 caen las compraventas pero no los precios, y sólo en 2011 se ajustan algo los precios y las transacciones pasan de casi 400.000 viviendas por año a menos de 50.000, donde permanecen –con un ligero repunte- también en los precios medios, que supera en 2019 los 225.000 euros por vivienda, por encima de los 195.000 a que llegaron en 2007 y 2008. Este patrón se reproduce a escala en casi todas las comunidades autónomas, aunque hay diferencias.
En la actualidad la compraventa de vivienda nueva se dan en zonas muy localizadas, donde hay una clara demanda y se ofrece un tipo de vivienda que hemos calificado como relativamente cara.
Por otra parte, el mercado de vivienda usada, a diferencia de la nueva, ajusta precios, y en la actualidad recupera el nivel de transacciones, que en 2019 superará los 500.000, que se daban en 2005, y los precios están en una media cercana a los 150.000 euros, muy similar al año 2005.
Puede decirse de la vivienda usada que hay un punto donde se encuentran oferta y demanda, mientras que en la vivienda nueva las transacciones son pocas, de viviendas caras, y muy localizadas. Se pone de manifiesto que hay provincias donde la dinámica de actividad económica, población, demanda local y foránea, hacen que los precios de la vivienda aumenten a tasas sustanciales, que dobla la media nacional de los últimos cuatro años como en Madrid con un 23% o Barcelona con un 22%, seguidas de Baleares 18%, Las Palmas 18% o Málaga 17% de incremento; y otras zonas donde los precios evolucionan muy lentamente, o a tasas que continúan siendo negativas como en Segovia -7%, Soria -5.6% o Cuenca -5%.
En cuanto a construcción, Andalucía, Cataluña y Galicia se mantienen en la media nacional, aunque el número de viviendas terminadas se ralentiza con respecto a las iniciadas, excepto en Madrid donde ambas crecen con fuerza, al igual que en Canarias. En Aragón, Baleares, y País Vasco se frenan las viviendas iniciadas y se estancan las terminadas. Se ve, pues, que en algunos territorios hay una dinámica decidida de construcción, mientras que en otros se inician viviendas, pero se ralentiza la terminación por dudas que pueden surgir respecto a la capacidad de absorción por el mercado.
CONCLUSIONES
Junto con la disparidad espacial de las viviendas iniciadas y terminadas, se da la desigual distribución de precios mínimos y máximos, evolución de precios y transacciones –con los dos mercados diferenciados de vivienda nueva y usada-. La forma tan desigual con que se está dando la recuperación del mercado inmobiliario residencial en España, muestra la necesidad de contar con buena información sobre la dinámica de mercados locales.