Para ver la evolución del precio de la vivienda, hemos seleccionado cinco países representativos por la dimensión de su mercado, y la media de los países del área del euro, y de la Organización de Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE), de donde tomamos datos homogéneos. En el gráfico se representan los países en la OCDE, Alemania (DEU), Unión Europea (EU), España (ESP), Francia (FRA), Gran Bretaña (GBR) y Estados Unidos (USA).

Los precios de España en perspectiva

Para facilitar la visión de cada país y la comparación entre ellos partimos de un valor 100 en el primer trimestre del año 2000, de manera que en el llamativo caso de España, el precio medio de la vivienda se multiplica por 2,68 veces entre el año 2000 y 2007, muy por encima de cualquiera de los países seleccionados. Ese dato para la media de la zona del euro es 1,56 veces.

La magnitud de la posterior crisis de la vivienda española se aprecia en la brusca caída desde ese año 2007 hasta 2013, aunque se mantiene por encima del nivel medio de los países de la OCDE, pero no de los países europeos donde los movimientos son más moderados. A finales de 2023 todavía los precios de la vivienda siguen estando en España un 9,83% por debajo de los máximos que alcanzaron en el cuarto trimestre de 2008.

Las subidas desde 2013 son generalizadas

Por países destaca el intenso crecimiento desde 2013 de los precios de la vivienda en Estados Unidos y Reino Unido. Francia, que tras la subida casi generalizada de 2000 a 2008, tiene un período largo de estabilidad y de nuevo fuerte crecimiento reciente. Algo similar ocurre en Alemania en cuanto al tensionamiento de los precios, en un país caracterizado por un mercado de la vivienda secularmente estable.

Crecimiento reciente de los precios y perspectivas de estabilización

El fuerte crecimiento de los precios de la vivienda, cuando se constata que hay remedios para el control de la pandemia, coincide con el reforzamiento de la política de tipos de intereses bajos, aumento del ahorro familiar, mantenimiento de rentas y empleo por la política pública, y facilidades de crédito. Surge además una demanda de vivienda con determinados atributos que se echaron de menos en los confinamientos. Esto explica también en España el continuo aumento de precio de la vivienda nueva, aunque la oferta es reducida (13% del total de transacciones), al tiempo que el mercado de transacciones de vivienda usada se fortaleció y los precios subieron de forma moderada.

La situación reciente con tipos de interés más elevados afecta a la oferta de vivienda y sus costes, y a la demanda. Este efecto se observa en la reducción del precio nominal en Francia y Alemania y en la media del área del euro, y una estabilización en Gran Bretaña; sin embargo, no es así en Estados Unidos y la media de la OCDE donde los precios continúan subiendo. En España también lo hacen, aunque ha caído considerablemente el número de operaciones de compraventa.

Si quitamos de los precios la inflación y vemos el gráfico en precios reales, el panorama reciente cambia dependiendo principalmente de la intensidad de la inflación en cada caso. Así, en términos reales caen en todos los países y zonas excepto Estados Unidos donde la inflación ha sido relativamente reducida, y son estables en España donde tampoco la inflación ha sido intensa. La forma de las curvas es similar en ambos gráficos, y para compararlos hay que considerar que el eje vertical difiere y hace más pronunciadas las curvas de los precios reales.

Conclusiones

1. Vemos gráficamente cómo el mercado de la vivienda en distintos países sube entre el año 2000 y 2007, pero lo que ocurre en España es excepcional, tanto en las comparaciones con países concretos como con las medias de la zona del euro y de la OCDE. Entre el año 2000 y el máximo de 2007 en España se multiplica por 2,68 el precio de la vivienda, mientras que para la zona del euro es 1,56 veces.

2. La caída en España también fue especialmente fuerte, a partir de los máximos alcanzados, y a finales de 2023, pese a las subidas recientes, los precios están todavía de media un 9,83% por debajo del máximo histórico del cuarto trimestre de 2008.

3. Los fuertes movimientos de subida y bajada no favorecen al mercado de vivienda ni a la estabilidad económica. El mercado alemán es un ejemplo de estabilidad de precios, y aunque en los últimos años también participa de las subidas generalizadas que se observan en el gráfico, corrige recientemente.

4. La pandemia abre un paréntesis muy breve en el mercado de la vivienda, y pronto los precios suben de forma generalizada. Este fenómeno se apoya en el reforzamiento de una política monetaria que facilita el acceso al crédito barato, junto con el mantenimiento del empleo y la demanda de consumo por la política fiscal, pero la subida de tipos de interés va a influir en esta situación favorable para la vivienda, y los precios tienden a caer o estabilizarse. En España los precios siguen subiendo pero un contexto de caída importante en las compraventas.

5. Cuando introducimos el efecto de la inflación obtenemos un gráfico donde la forma de las curvas no difiere significativamente, y refleja las diferencias de tensiones inflacionistas entre los países y zonas que consideramos.