Siendo un hecho incontrovertible el aumento medio del alquiler de la vivienda en España y Andalucía, no es tan fácil cuantificarlo, ya que el incremento de un precio supone que se calcula sobre una base que permanece fija. Este problema se trata en los precios al consumo, de manera que la variación del precio por kilo de los melocotones se calcula sobre una misma clase de melocotón, con características similares de calidad, y si con el tiempo cambia el tipo de melocotón que mayoritariamente se vende, por uno digamos de menor o mayor calidad, esto tiene que recogerlo el índice de precios.
Los datos sobre alquileres de vivienda tienen dos dificultades: una, que son precios de oferta recogidos en las plataformas de anuncio, no siempre precios a los que definitivamente se cierra el contrato; y otra, que la información que se publica no indica si el número de viviendas sobre el que se está calculando la variación del precio es similar, y también lo son sus características. Pensemos en una población o zona donde se dan muy pocas operaciones, y un año se alquilan sólo cinco viviendas de las cuales en cuatro se renueva el alquiler sin subida, y la quinta es una vivienda excepcionalmente cara que llevaba años sin alquilar; el efecto de la vivienda muy cara en una muestra de sólo cinco daría lugar a la noticia de que el alquiler ha subido considerablemente en esa zona, sin que sea una descripción real de lo ocurrido.
Estas prevenciones para mercados locales pueden ser menores en territorios más extensos. Con datos de oferta en Andalucía, comparando el segundo trimestre de 2018 con el segundo de 2020, vemos que el alquiler medio pasa de 8,4 a 9,4 euros por metro cuadrado. La media española está en 10,2 y 10,4. La superficie media pasa de 93 a 90 metros cuadrados, lo que indica una cierta reducción en el tamaño que se alquila, y el precio del alquiler medio que se paga sube de 788 euros a 841 euros, en el período que estamos comparando. Para España el alquiler medio aumenta de 924 a 1.024 euros, y la superficie de 91 a 93.
Si lo analizamos por provincia, entre 5 y 7,7 euros por metro cuadrado están, en orden de menos a más, Almería, Córdoba y Granada; y entre 8,7 y 10,4, Huelva, Cádiz, Sevilla y Málaga. Deben pesar mucho Málaga y Sevilla porque la media de Andalucía se aproxima a la de estas dos provincias combinadas. En cuanto a superficie, entre 90 y 96 metros cuadrados de media están Jaén, Cádiz, Almería y Málaga; y entre 83 y 86, Sevilla, Huelva, Granada y Córdoba. El precio medio que se paga de alquiler está entre 459 y 608 euros, siempre de menor a mayor, en Jaén, Córdoba, Almería; y entre 660 y 996, Granada, Huelva, Sevilla, Cádiz y Málaga. Cada provincia tiene su propia dinámica dentro de una tendencia general; en Málaga, por ejemplo, el alquiler medio ha subido entre el segundo trimestre de 2018 y el segundo de 2020 de 9,9 a 10,6 euros por metro cuadrado, se ha reducido el tamaño medio, y el precio medio que se paga pasa de 1.056 a 996 euros.
Es destacable el reducido porcentaje de población que vive en alquiler. Según los últimos datos disponibles en Andalucía el 79,3 por ciento tiene casa en propiedad (en 2011 era un 83 por ciento, cayó y se ha estabilizado). Por lo demás, el 7,6 por ciento, tiene cedida la vivienda, y un 5,3 por ciento de los alquileres declarados están por debajo de precios de mercado, lo que hace que sólo el 7,8 por ciento de la población pague un alquiler que puede considerarse de mercado.
Podemos concluir, primero que se necesita una información más completa para generalizar sobre variaciones de precios de alquiler; segundo, que los problemas suelen concentrarse en zonas de grandes áreas metropolitanas, donde se dan muchas operaciones e influyen en los datos medios ; tercero, que aún es pronto para determinar los efectos de la pandemia sobre los mercados de alquiler, sobre todo en lo que se refiere a la oferta, y en menor medida cambios en la demanda; y, en suma, que se trata una cuestión que requiere un seguimiento continuo, y más actualmente, incorporando los datos e informaciones que se van produciendo.
Índice oficial de alquileres
Ha sido noticia la elaboración de un índice oficial de alquileres en España, con detalle hasta secciones censales. Valora las variaciones de alquileres en casi 6 millones de viviendas arrendadas, utilizando datos catastrales, los depósitos de fianzas en las comunidades autónomas, y las rentabilidades que proporcionan los registradores. Las discrepancias del índice respecto a los datos de oferta que manejamos habitualmente son notables, pero es que se trata de dos fuentes y metodologías muy distintas. Para Andalucía, con datos tomados entre 2018 y 2019, el alquiler medio por metro cuadrado es de 6,6 euros según el índice, y 8,5 datos de oferta; y el alquiler medio de 504 y 788 euros, respectivamente, para una superficie media de 84 y 93 metros cuadrados.
Promociones para alquiler
El interés por la construcción para alquilar está fuera de duda, pues se trata de un mercado escasamente profesionalizado. Es destacable la iniciativa de la promotora Kronos y el fondo Nuveen lanzando cuatro proyectos de 5.000 viviendas para alquiler a través de una sociedad llamada Stay, dedicada a “construir para arrendar”. Dentro del proyecto más inmediato se incluye una promoción en Córdoba. También es de interés la compra por Neinor Homes de la compañía de gestión de alquileres Renta Garantizada pues, aunque las cifras son pequeñas, unas 2.500 viviendas gestionadas, y con una cuenta de resultados muy ajustada, añade dimensión a la plataforma de alquiler de Neinor, que trata de integrar desde la compra de suelos al propio servicio de alquiler.