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La vivienda iniciada es un buen indicador de la actividad inmobiliaria, pues con ella comienza un proceso, que dura aproximadamente dos años hasta que está la vivienda terminada, con un impacto importante en distintos sectores productivos. Tomamos datos de los últimos cuatro trimestres para los que hay datos disponibles (hasta el segundo de 2025) y los comparamos con los cuatro trimestres inmediatos anteriores, libres ya de las circunstancias de la pandemia, pues
aunque el sector fue muy resiliente, los proyectos que estaban en marcha se retrasaron, distorsionando los datos hasta 2022. Con esta información vemos que del total de viviendas que se inician y terminan en España, entre el 23% y 24% son en Andalucía.
| Porcentaje de vivienda iniciada y terminada
3T2024 – 2T2025 por provincias sobre el total de Andalucía
La vivienda iniciada, entre los períodos considerados, crece en Andalucía un 17%; baja en Cádiz y permanece prácticamente igual en Jaén, sube en las demás provincias, y sobre todo en Sevilla, con un 29%, y Málaga, 20%; sólo estas dos provincias suponen el 66% de todas las viviendas que se inician en Andalucía. Los datos de vivienda terminada dan una visión algo diferente, pues crecen un 23,4% para el conjunto de Andalucía, por el fuerte crecimiento de la vivienda terminada en Málaga, que es un 42%, sube también en Cádiz, Sevilla, Granada y Córdoba, caen Huelva y permanece igual en Jaén; aquí también, sólo entre las provincias de Málaga y Sevilla suman el 62% de todas las viviendas que se terminan en Andalucía. En el mapa se visualiza el porcentaje que supone en el período reciente cada provincia en vivienda iniciada y terminada sobre el total de Andalucía.
|Dinámica de inicio y terminación de vivienda en Andalucía
Medias mensuales de cuatro trimestres consecutivos.
Recogemos también información sobre visados de obra nueva, con datos entre enero y agosto de este año que comparamos con el mismo período del año pasado; este indicador era plano hasta 2023 y desde entonces muestra para el conjunto de España crecimientos trimestrales fuertes entre el 15% y 20%, y recientemente se ralentiza, pero con una cifra significativa entre el 14% y 10%. Los visados de obra nueva, aunque indicadores de tendencia de la construcción, no son tan significativos como los de la vivienda iniciada, y se aprecian diferencias significativas con los datos que hemos visto; aunque crecen en todas las provincias andaluzas, es muy fuerte en Sevilla, un 21% para el período que consideramos, y menos en Málaga, un 8,5%.
|Visados de dirección de obra nueva en Andalucía
Podemos concluir que la vivienda iniciada en Andalucía crece significativamente, aunque de forma muy concentrada espacialmente, al igual que ocurre con la vivienda terminada; y dentro de las provincias se concentra aún más, lo que se corresponde con las tensiones muy localizadas en la oferta y demanda de vivienda. Son destacables las variaciones que se dan entre vivienda terminadas respecto a las iniciadas, con una fortísima aceleración en la terminación de vivienda en Málaga, señal de que se percibe una demanda pendiente a cubrir. Sin embargo, cuando vemos los visados de obra nueva, destaca Sevilla con un fortísimo crecimiento, lo que debería ser un indicador avanzado de inicio de viviendas en los próximos trimestres. En suma, con estas tres variables, visados, iniciadas, terminadas, y teniendo en cuenta que no siguen entre ellas un comportamiento paralelo en el tiempo, se puede conseguir una buena aproximación a la dinámica de la construcción de vivienda en Andalucía.
EN CORTO
Operaciones financieras en el inmobiliario
La promotora Nuovit Homes y el fondo Stronghold AM, que aporta 54,5 millones, impulsan un proyecto de 234 viviendas en Fuengirola (Málaga), con una inversión de 100 millones; está presente como asesor Daiwa Securities mediante DV Advisory, que en su día accedió al mercado inmobiliario español a través de Atlas Capital. El centro comercial Aire Sur en Sevilla, que salió hace unos meses al mercado de la mano de CBRE ha sido adquirido por Santander Private Banking Advisory y Rivoli, para carteras de clientes de patrimonio. Greystar, especialista en este tipo de activos, compra tres residencias de estudiantes con 1.200 plazas a Merkel Capital, por 120 millones, una de las cuales está en Sevilla.
Vivienda
Exxacom celebra sus 25 años de promoción residencial, que se extiende por toda España, destacando la actividad en Málaga y Sevilla que suman 1.200 viviendas en desarrollo, principalmente en la costa malagueña y en Entrenúcleos en Dos Hermanas, Sevilla. Jarquil comienza una segunda fase residencial en Mojácar (Almería) con 88 viviendas a sumar a las 62 ya construidas, que cuentan con zonas comunes de usos y servicios muy diversos. Habitat lleva a cabo su tercer desarrollo en Sevilla Este, con 134 viviendas, de 2 a 4 dormitorios, y una inversión de 29 millones. Al finalizar el salón inmobiliario Simed, la promotora Gilmar destaca el interés por vivienda entre 500.000 y 700.000 euros en el área metropolitana de Málaga, que llega a 900.000 euros en la provincia, principalmente por compradores norteamericanos, de Emiratos Árabes y Europa del Este. En Sevilla y Cádiz tienen promociones más asequibles entre 145.000 y 285.000 euros, para el mercado local.
Vivienda social y rehabilitación
La Sociedad de Gestión de Activos Inmobiliarios procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) que es la nueva agencia estatal de vivienda, aporta 11.500 viviendas de su cartera para fines sociales, entre ellas hay 9.820 hogares del Programa de Alquiler Social y 1.625 cedidas a ayuntamientos, a las que se añaden 180 para damnificados por la DANA; mencionan que también se ocupan de la inserción laboral de los inquilinos, en su caso, y que la morosidad está en el 10,6%, en disminución paulatina. La constructora almeriense Jarquil avanza en la ejecución de proyectos del Programa Ecovivienda en localidades de Almería y Málaga, con 10,5 millones de subvenciones de Fondos Next Generation, y proyectos previstos en Granada y Sevilla; hay ayudas, que la compañía gestiona íntegramente, para rehabilitación energética, conservación y accesibilidad.
