En este Gráfico de Euroval se han tomado las 20 capitales de provincia españolas con mayor población, junto con las ofertas de viviendas para dichas capitales y para el resto de sus provincias respectivas. Con ello podemos comparar las diferencias de precio por metro cuadrado entre la capital y el resto de los municipios.

El primer gráfico dibuja para cada una de estas capitales un círculo, cuyo tamaño es proporcional al ratio entre el precio de las capitales y el precio del resto de la provincia. De esta forma, los círculos más grandes se corresponden con provincias donde hay una mayor diferencia de precio entre la capital y el resto de los municipios de la provincia; mientras que los círculos más pequeños se corresponden con provincias donde los precios entre la capital y el resto de municipios son más próximos entre sí, e incluso en algún caso vemos que el precio de la capital está por debajo del precio del resto de la provincia (Santa Cruz de Tenerife).

El rango de colores ayuda a diferenciar las capitales de provincia según el precio mediano, más o menos elevado, del metro cuadrado.

En la tabla podemos apreciar como las menores diferencias entre el precio de la capital y el precio en el resto de la provincia se dan en las zonas más turísticas: Santa Cruz de Tenerife (el precio en la capital en un 13% más bajo que en el resto de la provincia), Palma de Mallorca (la capital es solo un 19% más cara que el resto de la provincia), Málaga (la capital es un 22% más cara), Las Palmas de Gran Canaria (25%), o Alicante (27%).

En el extremo opuesto, con grandes diferencias de la capital frente al resto de la provincia, se encuentran Zaragoza (la capital es 4,37 veces más cara que el resto de la provincia), Coruña (2,93), Granada (2,81), o Valencia (2,77). Esta última aumenta su diferencia sobre el resto de la provincia por ser la ciudad de más de 200.000 habitantes donde más subió el precio en el periodo 2018-2024: un 73%, tal y como referimos en nuestro anterior Gráfico del mes.

En la siguiente figura se representan los percentiles 40 a 60 de la distribución de precios en diez rangos, para el precio por metro cuadrado, tanto en las capitales como en el resto de la provincia. Este rango de precios nos ayuda a conocer los valores medios en los que se mueve cada capital y su correspondiente provincia. Por ejemplo, para ese percentil del 40% al 60% de la distribución de precios, Madrid capital tiene centrado su precio entre 4.242 – 5.714, mientras que el resto de las ofertas de la provincia es muy inferior al de la capital, entre 2.109 – 2.480. Esto implica que quien quiera vivir en la capital tendrá que pagar un precio en promedio más del doble que el que tendría que afrontar si viviera fuera de la capital pero en la misma provincia.

Resumen de ideas y conclusiones

Los análisis que realizamos en Euroval-Instai sobre distribución de precios de vivienda en diez rangos de 10% cada uno, que va de los más baratos a más caros, resulta de interés para conocer la estructura de precios y efectuar comparaciones entre provincias y ciudades con un detalle mayor que las medias o medianas que se suelen utilizar.

Recogemos aquí la diferencia entre precios medianos en 20 capitales y las del resto de la provincia; estos precios por metro cuadrado muestran que en provincias turísticas como Santa Cruz de Tenerife, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria, Málaga y Alicante, la diferencia entre el precio de la ciudad y el del resto de la provincia es relativamente reducida. En otras ciudades como Zaragoza, A Coruña, Granada o Valencia, la diferencia entre capital y provincia es muy significativa.

Si estudiamos este hecho en cada capital y su provincia, podemos concluir que hay ciudades con un entorno provincial donde los precios más bajos reducen la presión sobre la capital; y otras capitales donde esto no ocurre porque la diferencia es reducida.

Aunque se trata de una aproximación sencilla, permite explorar qué posibilidades hay para la promoción de vivienda fuera de las capitales, considerando aspectos como la disponibilidad de suelo y facilidad de comunicaciones, entre otras variables relevantes.