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Derecho de Suelo y Subsuelo

La Ley del Suelo, del año 2015, establece lo siguiente al respecto:

• El derecho de superficie se ha de constituir mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. La escritura deberá incluir la duración que tendrá el derecho que, en todo caso, no podrá superar los noventa y nueve años.
• Sea el terreno público o privado, el único que puede constituir derechos de suelo o el derecho de vuelo es el propietario de este.
• La constitución del derecho de superficie podrá ser a título oneroso o gratuito.
• Oneroso: Se podrá fijar una remuneración consistente en una cantidad de dinero, un canon periódico o la entrega de inmuebles en la edificación que se construya tanto en régimen de propiedad como de arrendamiento. También se puede pactar la retribución mediante varias de las posibilidades anteriores acumuladas.
• Gratuito: En este caso no se pacta ninguna entrega en concepto de retribución por el titular del derecho de superficie al propietario del terreno, sin perjuicio de la reversión que, al terminar el plazo pactado, tenga lugar respecto de lo edificado.
• La normativa aplicable al derecho de superficie será lo previsto en la propia Ley del Suelo, el resto de las normas de la jurisdicción civil, en lo que no esté expresamente regulado en dicha Ley, y en el propio contrato o título por el que se constituya el derecho.
• Efectivamente, el derecho de superficie se puede enajenar y gravar, respetando las limitaciones que se establezcan en el título constitutivo.
• Si la edificación resultante es susceptible de ello, se podrá establecer el régimen de propiedad horizontal, pudiendo el superficiario enajenar las viviendas y locales resultantes de la división, mientras dure el plazo del derecho de superficie.
• Para esos casos de enajenación de las viviendas de la edificación que se construya, se podrán incluir en el título constitutivo de los derechos de suelo y del derecho de vuelo, el pacto de tanteo y retracto a favor del propietario del suelo.
• El propietario del terreno también puede enajenar y gravar su derecho, sin tener por qué contar con el consentimiento del superficiario.
• Una vez transcurrido el plazo previsto en el título de constitución sin que se lleve a cabo la construcción de la edificación prevista, se extinguirá el derecho de superficie.
• Asimismo, también se extingue, en todo caso, una vez concluido el plazo de duración del derecho de superficie.
• Una vez extinguido el derecho de superficie, el titular del suelo adquiere la propiedad de lo edificado sin necesidad de satisfacer indemnización al superficiario, aunque, eso sí, podrá acordarse entre propietario y superficiario que la liquidación se lleve a cabo de una determinada manera.
• La terminación del derecho de superficie da lugar a la de los derechos reales o personales con los que se hubiera gravado lo edificado.

Diferencia entre los derechos de suelo y el derecho de vuelo con el censo enfitéutico, Según nos ilustra el Tribunal Supremo, en el censo enfitéutico existe una sola propiedad sobre un solo bien (la finca), que se divide en dos vertientes: la propiedad directa, que corresponde al que constituye el derecho, y la propiedad útil, que se atribuye al enfiteuta para que aproveche, durante el tiempo pactado, sus frutos.

En el caso del derecho de superficie, nos encontramos con dos propiedades que recaen, una, en el suelo o terreno de la finca y que corresponde al titular de esta, y otra, en la edificación que se construye sobre la misma y que corresponde al superficiario.