Cada vez son más las personas que, convencidos que su idea de empresa se diferencia de las demás y será exitosa, se lanza a la gratificante aventura de emprender. En este camino, después de terminar el imprescindible plan de empresa para asegurarse que sea viable, llega el momento de localizar y adquirir el local ideal que disparará las ventas de tu negocio.
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Habitualmente los locales comerciales se valoran siguiendo la misma metodología que los inmuebles dedicados a la vivienda. Pero en el caso de un local comercial, su forma, sus características geométricas y, por supuesto, su ubicación exacta, tienen una influencia mucho mayor, resultando decisivas, para el resultado final de su valoración.
Tasaciones de Locales Comerciales
¿Cuánto vale un local comercial?
Para calcular el precio de venta de un local comercial, al menos un primer precio aproximado, lo más rápido es localizar varios locales en venta de la misma zona y comparar cuál es el precio por metro cuadrado de cada local comercial. La cifra obtenida será aproximada, porque el precio del m2 del local comercial que se paga en la misma calle o zona no es, ni mucho menos, la única variable a tener en cuenta, pero sí nos aporta fácilmente una primera aproximación.
Debes tener en cuenta que, el valor de venta final puede ser muy distinto entre, el precio de venta final que ofrezca una inmobiliaria o un portal inmobiliario online, y el montante final que se abone como transacción en la operación de compraventa. Un simulador de tasación de locales comerciales puede ayudarte para tener una idea aproximada, pero siempre debes valorar la posible diferencia respecto a la transacción definitiva. Es normal que la tasación de un local comercial online gratis, que ofrecen algunos simuladores, sean un interesante aliciente, pero debemos advertir de su inexactitud.
Otro ítem muy relevante, sobretodo para un local, es la fecha de construcción de inmueble. Todos los edificios tienen una vida útil, siendo más valioso cuanto más moderno o reciente sea. Reformar el local extenderá la vida útil, y aumentará seguro la valoración total del inmueble comercial pero, en ningún caso, equivaldrá a ser un local comercial ubicado en un edificio nuevo.
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¿Por qué necesito la tasación de un arquitecto?
La finalidad obvia de un local comercial es poner un negocio, tu idea emprendedora, en su interior. Por ello tanto la situación como la localización del local es fundamental. Que la calle sea más o menos céntrica, que el acceso sea más o menos transitable,… todas las inmobiliarias, todos los portales de venta online de viviendas, y cualquier simulador de tasación de locales comerciales, lo tienen en cuenta.
Variables que cuentan en el precio
Otras variables a tener en cuenta es si el local está en una planta baja, a pie de calle, o se ubica en un piso (sea un primero o un quinto), si está en el interior de un centro comercial mucho más grande, o como parte de una galería comercial. Un local en el fondo de un pasillo valdrá menos que otro negocio ubicado físicamente cerca de unas escaleras de subida o junto al acceso principal del centro comercial. Y entre los negocios que consiguen funcionar frente a la calle, sus metros cuadrados pierden valor cuanto más se alejan de la primera línea frente a la calle.
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Gastos en la compra de un inmueble de segunda mano
Con mucha diferencia, el factor más importante, el condicionante que más condicionará el precio final del inmueble comercial, son sus posibilidades para generar beneficio. Por este motivo, no todos los negocios encajan en los mismos inmuebles, y un negocio que no funcione con un inmueble, cambiando de actividad económica puede, tanto funcionar como dispararse y crecer.
También hay que considerar qué actividades se pueden realizar en el local comercial con las menores obras de reformas posibles para evitar gastos añadidos. Las actividades inocuas, como por ejemplo el trabajo de oficina, apenas presenta inconvenientes.
En cambio, si tus actividades se centran en el sector hostelero, es muy posible que reúnas en un mismo espacio a un considerable número de personas al mismo tiempo. Y también que debas realizar obra para facilitar la accesibilidad, la protección contra posibles incendios o, por ejemplo, el aislamiento acústico para no molestar (y evitar que te denuncien) los vecinos.
Y estas realidades suelen resultar muy costosas e incrementarán los gastos finales. Pero, si el local comercial ya ejercía anteriormente la misma actividad, y conserva la licencia, el valor del local comercial se incrementará mucho más durante el periodo de vigencia de la licencia frente a las obligaciones exigidas por el ayuntamiento de la localidad.
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¿Por qué es importante la tasación oficial?
La tasación del local comercial en el que estás interesado es fundamental para despejar todas las dudas que puedas tener y recibir un precio objetivo, que tenga en cuenta todos los ítems que lo revalorizan o lo penalizan, siempre acorde con el precio actual del mercado.
Incluso, el perito que valorará el inmueble comercial tendrá en cuenta si el local pretende dedicarse al alquiler, primando qué actividades se puedan desarrollar en sus instalaciones, o para su posterior venta, donde priorizará la antigüedad del edificio y las distintas reformas realizadas. Y por supuesto, también valorará en su justa medida todas las posibilidades fiscales, tributarias, si se trata de una herencia, si existe una hipoteca con una entidad bancaria, etcétera.
Por todo ello, para la compra de un local comercial, recomendamos huir de las tasaciones de locales comerciales online gratis, y en cambio acudir a Sociedad de Tasación especializada en tasaciones de inmuebles, habitualmente un profesional con una formación reglada como arquitecto o arquitecto técnico, que conozca la normativa actual vigente, la finalidad económica a la que se pretende destinar el local, su estado actual, las posibilidades añadidas que una reforma pueda otorgar, la situación urbanística, y legal, que le afecte, etcétera.