{"id":14944,"date":"2023-02-17T13:25:28","date_gmt":"2023-02-17T12:25:28","guid":{"rendered":"https:\/\/euroval.com\/studies-on-interest-rates-and-mortgages-for-2023\/"},"modified":"2025-11-05T15:43:30","modified_gmt":"2025-11-05T14:43:30","slug":"studies-on-interest-rates-and-mortgages-for-2023","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/euroval.com\/en\/studies-on-interest-rates-and-mortgages-for-2023\/","title":{"rendered":"Studies on Interest Rates and Mortgages for 2023"},"content":{"rendered":"\n

Monetary Policy and Housing Credit in Spain<\/h2>\n

Euroval Analyzes the Loan Survey and the New ECB Decisions<\/h2>\n\n

\"cuantoEn la rueda de prensa de la presidenta del BCE, Christine Lagarde, tras las decisiones del Consejo de Gobierno del 2 de febrero, en respuesta a un periodista sobre los efectos negativos de las subidas de tipos sobre el sector inmobiliario, reafirm\u00f3 la voluntad del Banco de endurecer las condiciones financieras para todo tipo de pr\u00e9stamo, de manera que disminuya la capacidad de demanda y se corrija en parte la inflaci\u00f3n de precios al consumo. Considera inevitable este proceso para llevar los precios al entorno del 2% en el medio plazo. Se hicieron varias alusiones a la Encuesta de Pr\u00e9stamos que, referida al cuarto trimestre de 2022, se acaba de publicar. Esta Encuesta se realiza desde 2003 a 151 grandes bancos de la zona del euro, y al mantener consistencia en el tiempo, es un buen indicador de sus posiciones respecto al cr\u00e9dito. Para Lagarde, el hecho de que la actitud de los bancos sea endurecer la concesi\u00f3n de cr\u00e9dito es una buena se\u00f1al de que la pol\u00edtica monetaria del BCE se transmite en el sentido deseado por el Banco hacia la econom\u00eda real. Puede decirse, pues, que la pol\u00edtica del BCE est\u00e1 orientada en la actualidad de manera principal a controlar un proceso inflacionista, y que este objetivo no se condiciona a posibles efectos negativos como, en nuestro caso, sobre sector inmobiliario.<\/p>\n

De la Encuesta publicada a los bancos, tomamos la informaci\u00f3n para Espa\u00f1a y sobre el cr\u00e9dito a familias para la compra de vivienda.<\/p>\n\n

Credit Granting Standards<\/u><\/h3>\n

Para el 4T22 los bancos comunican un fuerte endurecimiento de los est\u00e1ndares de concesi\u00f3n de cr\u00e9dito para compra de vivienda por familias, que confirma lo que ya se dec\u00eda en meses anteriores. Los factores que contribuyen son, para Espa\u00f1a, el coste de la financiaci\u00f3n y restricciones de balance (requisitos de capital y liquidez, principalmente), aunque en menor medida que el trimestre anterior. De forma m\u00e1s acusada se menciona la percepci\u00f3n de un mayor riesgo, superior a la media europea, y que los bancos muestran una menor tolerancia al riesgo. No obstante, los impagos hipotecarios son m\u00ednimos, y la morosidad tiene un efecto nulo sobre la actitud a prestar y las condiciones de los pr\u00e9stamos, lo cual es una fortaleza de la banca espa\u00f1ola. Por otra parte, se afirma que la presi\u00f3n de la competencia no influye en estos est\u00e1ndares o criterios generales y disposici\u00f3n del banco a dar hipotecas<\/p>\n\n

Terms and Conditions under which Mortgages are Granted<\/u><\/h3>\n

Estas condiciones se refieren a tipos de inter\u00e9s, plazos y requisitos como proporci\u00f3n que representa el pr\u00e9stamo sobre el valor tasado de la vivienda. Mostraban un fuerte endurecimiento en el 3T22, que disminuye en el 4T22, pero aumentan muy significativamente los m\u00e1rgenes que los bancos quieren cobrar sobre pr\u00e9stamos considerados normales (pasa de -10 en 3T22, que indica que estaban dispuestos a ser flexibles en las condiciones; a 30, que significa que hay un n\u00famero muy superior de respuestas en el sentido de aumentar m\u00e1rgenes). Lo anterior se da tambi\u00e9n para los m\u00e1rgenes de hipotecas que se consideran de m\u00e1s riesgo. En general los bancos espa\u00f1oles muestran tendencias \u00a0m\u00e1s cautas que la media europea. Los factores que se mencionan son el coste de financiaci\u00f3n y restricciones de balance, aunque algo menos que en el 3T22, la percepci\u00f3n de un mayor riesgo, y menor tolerancia al riesgo. Sin embargo, los bancos espa\u00f1oles se refieren a la competencia como factor para que los t\u00e9rminos y condiciones de los pr\u00e9stamos no se endurezcan todav\u00eda m\u00e1s, cosa que no ocurre, como hemos visto, para los est\u00e1ndares generales en la concesi\u00f3n de hipotecas, del apartado anterior.<\/p>\n\n

Demand for Mortgage Credit<\/u><\/h3>\n

La reducci\u00f3n en la demanda de cr\u00e9dito es general, pero espec\u00edficamente en la demanda de cr\u00e9dito hipotecario se se\u00f1ala que como factor m\u00e1s significativo destaca el nivel general de los tipos de inter\u00e9s. Sin embargo, ven un efecto neutro en las perspectivas del mercado de vivienda, que no son malas. Tampoco en que las familias tengan otras necesidades financieras significativas, ni que utilicen formas de financiaci\u00f3n alternativas a las bancarias. S\u00ed se\u00f1alan un empeoramiento en la confianza del consumidor, aunque no tanto como en la encuesta anterior. Estos factores para los bancos espa\u00f1oles no son tan fuertes como para la media de la banca europea, lo que quiere decir que conf\u00edan en el mantenimiento de una cierta demanda de vivienda en Espa\u00f1a. En Europa se dan las mayores ca\u00eddas en pr\u00e9stamos para vivienda desde que empieza la Encuesta en 2003, tanto para locales como residencial, as\u00ed como en inversi\u00f3n en vivienda; esto se imputa directamente al efecto de los tipos de inter\u00e9s, y se dice que en los pr\u00f3ximos seis meses se espera un declive pronunciado en el inmobiliario.<\/p>\n\n

Rejection of Applications<\/u><\/h3>\n

Por \u00faltimo, en el 4T22 los bancos de la zona del euro se\u00f1alan un incremento en el porcentaje de peticiones de cr\u00e9dito hipotecario que son rechazadas, aunque no aumentan respecto al 3T22, lo que quiz\u00e1s refleja que la demanda se auto limita por la percepci\u00f3n del mencionado endurecimiento en las condiciones del cr\u00e9dito. En Espa\u00f1a se dice que no es tanto la disposici\u00f3n de las entidades de cr\u00e9dito, sino la menor capacidad de las rentas familiares para hacer frente al coste de la vida y a los tipos de inter\u00e9s; pero esto es algo que podr\u00eda considerarse general para todas las econom\u00edas europeas.<\/p>\n\n

Ideas that Emerge from this Analysis<\/u><\/h3>\n

Las conclusiones que sacamos son las siguientes.<\/p>\n

Primera<\/strong>, el BCE no va a frenar su pol\u00edtica de tipos de intereses relativamente elevados porque afecte negativamente a la econom\u00eda, y en nuestro caso al inmobiliario; al contrario, considera que la actitud de los bancos endureciendo est\u00e1ndares y condiciones de concesi\u00f3n de hipotecas se corresponde con lo que esperan de la transmisi\u00f3n de la pol\u00edtica monetaria a la real.<\/p>\n

Segunda<\/strong>, esto no significa que contin\u00faen elevando los tipos, pues a medida que vaya remitiendo la inflaci\u00f3n las subidas se frenar\u00e1n probablemente en el entorno del 3,75% para el tipo de refinanciaci\u00f3n, 4% para el marginal, y 3% para el de facilidades de dep\u00f3sito, adem\u00e1s del efecto de la venta de t\u00edtulos de deuda que tiene el Banco en su balance; no obstante, hay que esperar que estos niveles se mantengan durante tiempo.<\/p>\n

Tercera<\/strong>, no hay una visi\u00f3n negativa por parte de los bancos espa\u00f1oles hacia el sector de la vivienda, y transpira una cierta confianza en que siga manteni\u00e9ndose la demanda. Esto, y el hecho de que no haya una morosidad apreciable, no casa muy bien con la percepci\u00f3n de mayor riesgo por los bancos, y la actitud a aumentar m\u00e1rgenes en pr\u00e9stamos hipotecarios normales.<\/p>\n

Cuarto<\/strong>, hay que tener en cuenta que el canal bancario no es la m\u00e1s importante forma de financiaci\u00f3n a sociedades del sector inmobiliario, aunque si para la compra de vivienda por familias; aun as\u00ed la compraventa de vivienda financiada con hipoteca se mueve alrededor del 50%, y se financia de media un 70% del valor tasado, con lo que s\u00f3lo un 35% del valor total de las transacciones lleva hipoteca.<\/p>\n

Quinto<\/strong>, hay que tener en cuenta que en el trienio 2020 a 2022, pese a las distorsiones de la pandemia y la guerra, la vivienda se ha mostrado fuerte en Espa\u00f1a, tanto en precios, transacciones, como en viviendas iniciadas y terminadas, lo que sin duda ha contribuido a que la econom\u00eda y el empleo se hayan mantenido firmes, y no parece que vaya a permitirse un deterioro significativo del sector, que afectar\u00eda a las valoraciones inmobiliarias y a los balance bancarios.<\/p>\n

Sexto<\/strong>, se deprende de la informaci\u00f3n adicional que proporciona la Encuesta, que los bancos perciben que las actuales acciones de regulaci\u00f3n y supervisi\u00f3n por parte del BCE condicionan m\u00e1s al cr\u00e9dito hipotecario que a otros tipos de cr\u00e9dito, lo que podr\u00eda interpretarse que les afectar\u00eda en cuanto a valoraci\u00f3n del riesgo, provisiones y m\u00e1rgenes, por lo que el BCE flexibilizando esas acciones podr\u00eda paliar una contracci\u00f3n no deseada en el mercado hipotecario.<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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