En los años previos a la crisis de la vivienda, que se nota ya en 2006 – 2007, las subidas de precios fueron generalizadas, aunque lógicamente mayores en las zonas más demandadas y con un amplio mercado de vivienda; se dieron desfases en la construcción y en la subida de los precios, a medida que se saturaban algunas zonas y crecía la demanda en otras donde tradicionalmente no eran tan fuertes.
Desigual recuperación de los mercados locales y del tipo de vivienda
Sin embargo, la recuperación del mercado, que comienza alrededor de 2014, es muy desigual, y se dan dos circunstancias; la primera, que los precios caen y también las compraventas de vivienda usada, hasta que en 2014 parece que hay un precio de ajuste entre oferta y demanda y crecen las compraventas y también moderadamente los precios; la segunda, que el mercado de obra nueva permanece estancado en lo que se refiere a compraventas, mientras que los precios suben. Hay que tener en cuenta que en los años previos a la crisis las compraventas de viviendas nuevas y usadas llegaron casi a igualarse, mientras que en la actualidad las nuevas representan en nuestra comunidad sólo un 12,5% del total. Por lo tanto, dada la importancia relativa actual de la vivienda usada, hay que entender que nos referimos fundamentalmente a ésta. En la Comunidad Valenciana en 2006 se inicia ya la caída de las compraventas de vivienda usada pero continúa la inercia de la vivienda nueva, siendo las transacciones de vivienda nueva unas 65.000 anuales y algo menos de 80.000 las de vivienda usada; aunque estas eran algo mayores, son magnitudes comparables, sin embargo en 2014 las compraventas de vivienda nueva habían caído a 8.000, mientras que las usadas, aun inferiores a las de mediados de la década de los 2000, estaban en 45.000; actualmente estas cifras son de 10.000 para las nuevas, esto es, prácticamente no crecen, y de 80.000 para las usadas, situándose al nivel de 2006 –aunque ese no fue el año de máximos-.
La Comunidad Valenciana tiene características comunes en cuanto a desigualdades espaciales, pero dentro de un dinamismo general
Por lo tanto, la Comunidad Valenciana participa de unas características que son comunes a las zonas dinámicas de España. Nos referimos a “tres velocidades” para clasificar informalmente provincias donde desde 2014 los precios han crecido sustancialmente más que la media, otras de manera moderada pero por debajo de esa media, y otras donde los precios permanecen estancados o están aún en negativo. La Comunidad Valenciana en general es una zona donde los precios crecen, pero hay diferencias espaciales. Para ver el detalle de mercados locales tomamos datos del Ministerio de Fomento, y hay que tener en cuenta que en algunas poblaciones el número de transacciones es reducido; al ser muestras distintas, estos datos no coinciden con los de variaciones de precios que figuran en el Informe de Coyuntura Inmobiliaria de Euroval – InmoCoyuntura -, pero las conclusiones que se sacan de ellos no son diferentes, pues la evolución relativa es similar.
En Castellón capital los datos del Ministerio dan entre 2014 y 2019 una caída del 2,9%, mientras que en poblaciones significativas como Burriana, Vall de Uxó y Vinaroz, los crecimientos son del 5,8; 3,2 y 6,1, respectivamente. En Vila-real, el crecimiento es del 3,2%, lo que llama la atención ya que se dan caídas y subidas en una misma área, lo que pone de relieve el fenómeno de variaciones desiguales de precios en mercados locales incluso próximos. Aun así, el precio medio por metro cuadrado en Castellón es más de un 20% superior al de Vila-real.
En Alicante el incremento de precios entre esos años ha sido del 12,7%, pero en Elche, dentro de la misma área, han subido considerablemente más, hasta un 18,5%. En otras poblaciones las subidas han sido aún más llamativas, con un 29,1% en Jávea; por el contrario, Alcoy y Villena están en negativo alrededor de un 5%. En los precios medios por metro cuadrado se siguen manteniendo posiciones tradicionales, y en Benidorm son de 1.951 euros por metro cuadrado, 1.842 en Jávea, 1.199 en Alicante y 926 en Elche, siendo el precio medio más barato, de las poblaciones significativas, el de Elda.
La peculiaridad del área metropolitana de Valencia
El caso de Valencia es especial; las clasificaciones de área metropolitana difieren y hemos optado por la que considera el casco urbano (847.000 habitantes; 63 km2; 13.500 habitantes por Km2); primera corona (664.000; 475 km2; 1.398 habitantes por km2); segunda corona(198.000 habitantes; 728 km2; 272 habitantes por Km2); y tercera corona (66.000 habitantes; 132 km2; 497 habitantes por km2), con un total de 1.775.000 habitantes en 1.400 km2; y una densidad media de 1270 habitantes por km2. Estos datos muestran un área compuesta por zonas diversas donde la propia densidad de población condiciona el mercado de vivienda. Es significativo que con los datos del Ministerio en Valencia hayan subido los precios un 21,3% entre 2014 y 2019, con un efecto que se extiende a municipios como Torrent (9,4%), Paterna (11,6%), Mislata (13,8%), Burjassot (15,5%) y Alaquas (10,2%). Aunque hay dos municipios con ligeras caídas en los precios en ese período, Xátiva y Manises, se confirma que la subida de precios que se produce en un núcleo urbano importante tiende a propagarse a los municipios vecinos.
Tendencias probables
En cuanto a la tendencia para este año 2020, los precios de la vivienda nueva continúan siendo relativamente elevados, en un mercado donde se producen pocas transacciones; los precios deberían ajustarse a medida que se va poniendo en el mercado nueva vivienda, pero los visados de obra nueva no muestran el dinamismo suficiente para que este impacto sea significativo. En cuanto a la vivienda usada, los precios suben moderadamente y las transacciones se estabilizan a un nivel que puede considerarse adecuado para la vivienda usada, y que en conjunto es bajo por la escasez de oferta de vivienda nueva. Se mantendrán las diferencias espaciales que hemos visto, y en Valencia las subidas de precios se irán extendiendo a poblaciones vecinas, con la intensidad y rapidez que permita la conveniencia de vivir en las mismas.
REVISTA-E3
