Un tema recurrente en el sector de la tasación inmobiliaria es la disponibilidad de datos públicos homogéneos, de calidad, y puestos al día, con los que contrastar y enriquecer la información de las bases de datos propias de las sociedades de tasación. Aunque la tasación supone obtener un valor cierto, no ambiguo, para activos inmobiliarios específicos, en un momento determinado y con cierta estabilidad en el tiempo, la información pública con detalle local resulta valiosa.
Esto es cierto sobre todo en circunstancias como la actual en que las transacciones son escasas, ya que, por ejemplo, en el segundo trimestre de este año se tasó un 45 por ciento menos de vivienda con finalidad hipotecaria (que es algo más de la mitad de las transacciones totales de vivienda), que en el mismo trimestre del año anterior.
Fuentes tan fiables como la Estadística Registral señalan para la vivienda un incremento anual de precios del 4,6 por ciento (segundo trimestre de 2020 respecto al segundo trimestre de 2019), pero con una reducción de las transacciones del 41 por ciento (36 en vivienda nueva y 42 en usada). Utilizan hasta cuatro metodologías alternativas, y en dos de ellas se ve que la crisis sanitaria ha dejado prácticamente igual la variación trimestral de precios, e incluso es negativa, lo que coincide con otras apreciaciones del sector; en este sentido Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI), han venido publicado proyecciones que señalan caídas, aunque no muy pronunciadas, de precios, teniendo en cuenta la experiencia de que los precios reaccionan con retardo al descenso en la operaciones de compraventa. Por otra parte, el incremento reciente del 3 por ciento en el endeudamiento hipotecario es una buena señal, pues la formalización de transacciones con hipoteca sigue a la concesión del crédito.
En otros segmentos del mercado inmobiliario distinto a la vivienda, la información es muy fragmentada y sesgada por pocas operaciones de elevado volumen relativo, o que estaban pendiente de formalizar, como ocurre con el comercio minorista donde en los primeros seis meses del año se ha dado la tercera parte de las inversiones inmobiliarias del mercado español. También han aumentado las operaciones de comprar para alquilar. Otros como el de la logística y activos industriales supone el 20 por ciento de la inversión inmobiliaria total, después de haberse multiplicado por 6 en 10 años, gracias a la fuerte demanda en comercio electrónico; su rentabilidad media supera ya a las oficinas (que está por debajo del 7 por ciento). Con seguridad la persistencia de la pandemia va a tener una mayor influencia en cambios permanente en la demanda de activos inmobiliarios distintos a la vivienda, y ya se están tomando iniciativas de adaptación de espacios para el trabajo a distancia, o la transformación de hoteles para otros usos como residencias.
En las circunstancias actuales Euroval ha reforzado sus sistemas para crear un entorno seguro en las valoraciones que requieren presencia física; y se prepara técnicamente para conciliar metodologías de valoración en unos momentos de inestabilidad, en que la capitalización y el tipo de descuento aplicable sufren la percepción del riesgo de que el flujo de rentas pueda no materializarse. Pero hay otros retos sobre los datos que persistirán cuando el mercado inmobiliario entre en una nueva fase de normalidad, y sobre los que el sector público ha de dar respuestas; de entre ellos quizás el más significativo es disponer de una metodología común y oficialmente reconocida para incorporar datos de eficiencia ambiental -tanto de impacto como ahorro energético- en la valoración de inmuebles, dando así respuesta al propósito de mantener vivo el criterio de sostenibilidad aún con las distorsiones de todo tipo que genera la crisis sanitaria.
